中金：保持稳定中海物业跑赢行业评级 目标价升7%至11.7港元

中所金披露研究计划称，维持中所海地皮（02669）“跑赢金融业”评级，顾及Corporation第三方外拓技术改造以及增值服务停滞发力，上调2022/23年盈余8%和8%至12.8亿港元和16.7亿港元（均下同增30%），目标价天和7%至11.7港元，互换30倍2022年市盈率，较近期净值有32%的下行线空间，近期交易于23倍2022年市盈率。

事件：Corporation公布2021年度业绩：营收下同增长速度44%至94.4亿港元，净收益下同增长速度41%至9.8亿港元，少于市场竞争期望（一致期望9.2亿港元，下同增长速度31%），主要除此以外Corporation经营管理规模扩张技术改造、增值服务停滞发力以及报表港元结算造成了的补贴业绩额外支撑。

中所金主要观点如下：

第三方外拓规模快速扩张，非住宅逐步形成占有比明显提天和。

2021年末Corporation在管km下同追加7，290万至2.6亿平米，下同增长速度39%；其中所第三方km占有总在管km比例27.6%，较2020年末大幅提天和15个百分点。2021年Corporation在第三方外拓端停滞发力，追加外拓签下km5，809万平米（下同大幅增长速度105%），其中所非住宅签下km占有比超过50%（2020年非住宅占有比约30%）；追加外拓互换签下金额多达39.4亿港元（2021年Corporation基础地皮板块补贴66.1亿港元，其中所包干制/酬金制补贴占有比分别为95.4%/4.6%）。

增值服务停滞发力，车位业务部门开始贡献当前补贴。

2021年Corporation增值服务板块在低基数下重回较快增长速度，居住者增值服务及非居住者增值服务下同分别增长速度63%和53%至8.1和17.9亿港元，合计占有总补贴比例提天和2.0个百分点至27.5%。停车位业务部门在经历过去两年雏鸟后补贴贡献有所提天和，年平均借助于补贴2.3亿港元，下同增长速度超过10倍。

停滞推进经营管理精准度可用性，包干制计划毛利率下半年明显改善。

2021年Corporation包干制计划的基础物管毛利率为10.8%（下同前提持平，其中所1H21/2H21分别为9.2%/12.1%），下半年明显改善主要除此以外Corporation采取的组织可用性、计划集约化经营管理、简单施工方及简单发包等措施提天和国民生产总值经营管理精准度。在短期内款项管理制度表现良好，出货经营管理款项下同增长速度26%，低于其37%的毛收益增速。

保持稳定军事战略定力，推进十四五规划继续加强后退。

Corporation坚定推进其十四五期间的军事战略规划，目标2021-25年这两项货运基准交叉增速不低于30%，且到2025年末内接与外拓库存在管km比以及基础物管与增值服务补贴比均多达到1：1，并积极推进十四五期间借助于“收益增长速度>补贴增长速度>km增长速度>员工数量增长速度”的高质量发展。顾及Corporation基础地皮的优质品牌及增值服务的偏低基数，该行对其未来增长速度具备信心。

安全性提醒：第三方计划外拓进展不及期望，收益率超期望下行线安全性。

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