难圆的“美国梦”：普通美国人买房更为难了

30年期典当借贷利息在几个同年的星期之当中回升逾1个去年

虽然利息仍西北面历史记录上比起较较差的水平，但利息回升日后加上土地价格涨，则就会必要性降较差就让老宅的人的开销意志力。花旗集团(Bank of America)的社就会学家在3同年月初预计，当同年当铺经理总就会编制的社就会保障开销意志力标准普尔比去年仅仅增高了25%。

社就会学家在研报当中写到：“土地价格和首付给购房者接踵而来的困难是有记录以来最严重的，接踵而来一些人开始考虑老宅。”

当铺经理总就会的顾问社就会学家Lawrence Yun称之为，30年期分开典当借贷的少于利息则就会在来年剩余星期之当中最较差降至5%。按照这个回升较差速，同一套住所的同年外将比2021下半年时大于300美元。

2

利润下降要到土地价格涨较差速

急转直下的是，工资的涨并从未跟上生活已成本的涨。该总就会辨认出，2021年第四首集度，还贷%旧金山父母利润的比重的当中个数降至16.9%，略高于一年从前的14.7%。

Realtor.com对旧金山300个城市北区的利润和深圳证券交易所资料透过的数据分析标示出，在2019年2同年至2022年2同年此后，手续费要价可支配的去年是利润可支配去年的两倍。整体来看，82%的旧金山市北区场的土地价格经济指标最多利润经济指标。

与此同时，捡进住房的为数逐年增高。所有价格比的捡进住房为数少于增高了70%，其当中售价较较差的捡进住房为数年有仅有。根据Realtor.com的数据分析，2022年2同年，全美50万美元都有的房源为数比2019年的大骤减了74%。

这些都是接踵而来就让老宅的人开销意志力增高的各种因素。在被评估的三分之二的大城市北区邻近地区，当中等利润购房者能比的社就会保障分之一高于鼠疫从前的水平。在一些邻近地区，尽管工资去年略高于少于水平，但可开销意志力还是出现了急遽的增高。在奥斯汀，当中等利润父母仅能能比6%的社就会保障，而2019年这一分之一为26%。Realtor.com援引分析美国公司Claritas对统计资料透过的数据分析大约，旧金山父母利润当中个数预计将下降16.7%，但这还不足以填补开销意志力的增高。

（不过，在包含明尼阿波利斯、巴尔的摩、奥尔巴尼和芝加哥在内的一些大多，由于利润当中个数的下降快于土地价格，这些邻近地区的人对社就会保障的开销意志力有所提高。）

在考察开销意志力的推移时，主要依据是深圳证券交易所售价，从未计入“竞购于是以面交锋”的因素。当铺经纪美国公司Redfin的年度报告标示出，2022年2同年“竞购于是以面交锋”的激烈程度达到创纪录水平。当铺经理总就会的一项调查年度报告标示出，当同年售出的住房少于送达了五份，其当中近一半的租客身价略高于深圳证券交易所价。

达拉斯Re/Max DFW Associates美国公司的手续费经理托德·梁(Todd Luong)时说：“与全款租客和以投资者为目的的人竞争者实在是太难了，一些首次购房者从未坚持了老宅。”

在一些尤为暴躁的旧金山市北区场，要就让已顺利转售一套住所或楼房，不太可能必须要同时无论如何几点，包含身价略高于竞争者对手、甚至在看亭子就、支付现金、坚持验房和备好紧急则就会资金不足等。

上文引用的格勒一个科目从前在佐治亚州老宅，她称之为自己和前夫先从前的却说与愿违都略高于要价，“我们在能单方面的大多都单方面了，就差把第一个孩子也让出去。”格勒一个科称之为，来自愈来愈有钱的租客的竞争者很激烈，她和前夫的身价比要价大于4.5万美元，但仍然战胜了其他身价的人。

在旧金山各地的Facebook群组和Reddit网络媒体上，网上们嘲笑房东和社就会保障已成本高昂。腾讯发展趋势(Google Trends)标示出，3同年份“租金涨”和“捡得起的社就会保障”等含义的抓取量日后创上新高。与此同时，房利美(Fannie Mae)的调查年度报告标示出，显然直到现在是老宅良机的调查结果分之一直至保持在历史记录于是以因如此附近。

总部坐落缅因州的财务城市规划和贪婪管理美国公司Bleakley Advisory Group顾问投资者官彼得·拉里瓦(Peter Boockvar)时说：“可以时说直到现在是这样一种则就会，从未有房的人在老宅时愈来愈有优势，首次购房者不像他们那样包括当铺增个数接踵而来的效用。”

3

利润和贪婪不男女平等或必要性助长

由于典当借贷利息在土地价格持续涨的上新的急遽回升，这也就是说老宅者的开销意志力在改善先从前则就会必要性缓和，就让转入当铺旧金山市北区场的租客将遭遇愈来愈多失败。

包括当铺是贪婪的重要组已成部分，少于%到一个人净资产的30%将近，在英裔和拉美裔父母以及当中较差利润父母当中，当铺在净资产当中所%的分之一愈来愈是略高于这一少于水平。

虽然也有一些身为的购房者能捡到住所，但其他人别无为了让，不能老宅。

宾夕法尼亚大学卡莱尔商学院当铺客座教授本杰明·安德森(Benjamin Keys)称之为，受开销意志力急遽增高因素仅有的是千禧九代和愈来愈身为的购房者，他们愈加难以筹集资金不足来支付典当借贷和首付。

对一些就让老宅的人群来时说，转入当铺旧金山市北区场原先就从未很不容易了，直到现在开销意志力增高接踵而来的因素愈来愈是急转直下。当铺经理总就会的资料标示出，2020年，英裔和裔典当借贷申请人被典当借贷机构拒绝的有不太可能几乎是美国人或旧金山黑人的两倍。这其当中的或许与愈来愈广泛的政治经济贫富悬殊有关。2020年统计标示出，英裔和裔父母的利润明显高于美国人和旧金山黑人父母。这一点就会让他们愈来愈难拿到借贷。

里德数据分析美国公司(Moody 's Analytics)顾问社就会学家普莱斯·卜迪(Mark Zandi)指出，这种贫富贫富悬殊早先引起核裂变。他时说：“如果不了已踏入发展商，就很难存钱和积累贪婪，进而助长社就会的利润和贪婪不男女平等。”

是否包括社就会保障也就会因素到父母体系结构。卡莱尔商学院的安德森时说：“如果土地价格价格较差廉、房源充沛，就就会有愈来愈多人愈来愈加的父母组建起来，而直到现在人们因为从未其他能比的社就会保障阻塞在一起住，或者和双亲寄居一起的星期愈来愈长。”

虽然住房储备一定就会直至急需活下去，但那些直到现在因售价过高而被阻塞出旧金山市北区场的人需要多长星期才能重上新转入旧金山市北区场，这是另一个情况。在一些人离场惊愕适逢，则就会有一些人入场费，但Zillow对109位社就会保障一个科研人员的调查年度报告标示出，首次购房者的分之一仅仅要等两年才能回升到鼠疫从前的水平。

与此同时，土地价格就会因为外紧急则就会需和激烈的竞购在此之后涨，这一点于是以因如此；此外，在美联储在此之后加息适逢，典当借贷利息也就会在此之后从鼠疫此后的于是以因如此回升。

这让包含上文引用的格勒一个科在内的就让老宅的人卷入两难。格勒一个科和她的前夫在佐治亚州近郊的玛丽埃塔租了一栋住所，租期为一年。她称之为，房东和如果老宅要付的同年外差不多。

格勒一个科时说：“老宅无法让我们积累贪婪，这让人太无聊，但这就是本质。”

普莱斯·拉乔伊(Marc Lajoie)对本文亦有贡献。

延伸写出

为什么时说股票比住所愈来愈较难用来积累贪婪？

从从前，一个身为的父母在一个欣欣向荣的郊区最好的地段捡了一套售价最价格较差廉的三居室住所，许多年后，在一场持续了15年的当铺热潮当中，有人主动提出以当初土地价格20倍的售价捡他们的住所，于是这些钱已成了他们的借钱，让他们过上了舒适的退休生活。

这是真实世界日后次发生过的却说，但由于土地价格早先重演这样的涨势，似乎直到现在不能当个睡美人来看，常常是在局限性土地价格从未疯狂涨的则就会下。从长星期来看，历史记录资料标示出，股票北区的收益率大约是层高当铺的两倍。而且由于接踵而来的维护费用高得惊人，因此投资者股票北区的麻烦要少得多。

纽约大学艾克商学院客座教授阿斯安德森·道经达兰(Aswath Damodaran)收集的资料标示出，从1972年到2021年，股票（以标普500标准普尔衡量）的年收益率为12.47%，而社就会保障（以截至2021年10同年的Case-Shiller土地价格标准普尔衡量）的年收益率为5.41%。这一星期跨度包含了美元与黄金脱钩后的经济衰退攀升。从2012-2021年的则就会看，股票北区的少于收益率为16.98%，而社就会保障旧金山市北区场的少于收益率为7.38%；当铺旧金山市北区场的发泡断裂曾引发了2007-2009年的金融危机。

在为布鲁金斯该协就会准备的一份上新年度报告当中，Case-Shiller标准普尔的创立者怀特·希勒(Robert Shiller)和安妮·K·凯利(Anne K. Thompson)对一项调查年度报告透过分析后辨认出，72.4%的调查结果显然最近的老宅“竞购于是以面交锋”从未已成了“恐慌性转售，老宅的人几乎不管售价有多高”。期盼在郊区包括愈来愈大的空间、常常是作过为父母的办公室的空间等各种因素是土地价格涨的主要或许。在鼠疫最严重的时期，可以在家文书工作过的白领大都从未受到政治经济上的因素，甚至充分利用于支出减少。

先从前直至西北面历史记录较差位的典当借贷利息必要性提高了这些人的转售力。2021年12同年30年期典当借贷少于利息降至3.05%，从前夕第四首集度以20%首付转售的当中位价为408100美元住房的同年付为1385美元。到了2022年3同年31日，典当借贷利息飙降至4.67%，同年付回升到了1687美元。土地价格涨和典当借贷利息回升造已成的转售力的增高负责任就会减较差土地价格涨的较差速。

莫扎特和凯利辨认出，同类型老宅的人对于短期内土地价格的走势愈来愈加本质，显然土地价格就会有所攀升，但他们对长星期走势仍“不已幻就让”。道经达兰对收集到资料透过的数据分析标示出，2006年上一次当铺发泡达到顶峰时的购房者，在最后的10年之当中都从未几乎从之后的发泡断裂当中恢复过来。这不是购房者第一次卷入财务危机。1989年土地价格从峰个数攀升后，直到1992年才全面回升。而且这些损失还从未纳入交易已成本，交易已成本对于层高当铺来时说是巨大的。

以高价捡入就会降较差未来回报这一点是不言自明的。对每个人来时说，不管是在其他大多找到了愈来愈好的文书工作过急于——常常是直到现在文书工作过两处愈来愈灵活性的则就会下——还是巧遇被害或分手这样的却说，坏却说坏却说都早先日后次发生。相比当铺，包括除此以外和流动性极强的金融工具既能在短期内为投资者者接踵而来愈来愈多的自由，也能在长星期内为投资者者接踵而来愈来愈多的贪婪。

文 |《恩斯周刊》撰稿人谢纳·米什金(Shaina Mishkin)、麦金莱·W·福赛思(Randall W. Forsyth)

主编 | 郭力群

翻译 | 小彩

版权声明：

《恩斯周刊》(barronschina)原创文章，允许，不得转载。英文版只见2022年4同年1日刊文“First-Time Home Buyers Are Simply Walking Away: ‘We’ve Been Backed Into a Corner’”和“The Case for Building Wealth With Stocks, Not Homes”。

（本文仅外阅读参考，并不构已成透过或赖以作过为投资者、财务管理、法律条文或收税敦促。）

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